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    三益中国副院长侯建军:“如果房企不做小镇,那谁做呢?”
    “都说特色小镇只有开发商玩的话是死路一条,但是开发商不玩,谁玩呢?”
     
    尽管以开发商作为主体参与的小镇开发,在当前的环境下引发诸多争议,但三益中国副院长侯建军,有着自己的看法。
     
    从早期主导浙江金华武义温泉、上海老码头街区项目,到近年来参与绿地长岛、浙江平湖?;ㄐ≌蛟谀诘亩喔鎏厣≌蛳钅壳捌诓呋杓?,侯建军有近20年的商业运营经验。这个地道的上海人,更愿意用“类”商业运营逻辑,去思考特色小镇的问题。
     
    “与其都在问谁在做小镇,不如思考小镇怎么做?!焙罱ň档?。
     
    他认为,开发企业有着强烈的内在驱动力,去推动小镇的建设和发展。同时,他们也有超出一般中小企业的资源整合能力,去实现小镇的开发。
     
    特色小镇的核心,在于留住人:“怎样才能留住人?需要满足居住、环境、商业、以及产业要求?!?br />  
    作为一线城市的上海,其小镇开发有着得天独厚的优势:具有一定人口规模,区位优势明显,经济发展潜力大、服务功能较完善、规划管理水平较高、有较强的科技创新能力。这些特色小镇所要具备的要求,上海周边地区一些重点镇,正好全都具备。
     
    在去年10月公布的127个首批中国特色小镇名单中,金山区枫泾镇、松江区车墩镇、青浦区朱家角镇作为上海地区的特色小镇产品入列。
     
    另外,去年公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》中,未来上?;菇孕鲁?、核心镇、中心镇为引领,划分出15个综合发展型城镇圈。其中,长兴、枫泾、朱泾、安亭、亭林、奉城、惠南、罗店等8个镇均作为中心镇,被列入了全国重点镇名单。
     
    上海的溢出需求和外来人口的提升需求,为周边小镇的发展,提供了契机?!疤厣≌蚴墙髦肿试唇姓?,这其中,包括开发、旅游、医疗、养老、教育和产业等等?!?br />  
    “为什么现在提小镇建设?因为大城市发展到一定程度,城市级差出现了,开发企业也有扩大规模的需求,大众对于居住环境的需求也已经出现?!?br />  
    但面对全国蜂拥而上小镇项目,他判断:“要死一半?!毙≌虻慕ㄉ栊枰诓莆?、资源、文化等各方面有高额投入?!翱刂撇缓霉婺?,肯定会有做死的?!钡孕≌蚩⒁谰杀3掷止郏骸爸灰ㄎ坏姆较蚨粤?,留住人,就会有发展的空间?!?br />
    “不拘泥开发商做小镇就是‘原罪’,只关心拿什么支撑小镇”

    见地君:不久前有专家表示,如果特色小镇只有开发商玩,那么就是死路一条。对于这个观点,您怎么看?

    侯建军:开发商不玩小镇,谁玩儿呢?我们总是希望事情发展得艺术,但艺术不会形成产业。变成产业是很商业化的事情,这是所有产业的根源。

    特色小镇这样的概念并不是刚出现,大约7、8年前就有的文化旅游商业社区,就是特色小镇的雏形。当时希望建立的是一个大而有人住的社区,做产业服务,有文化、度假、养老产业、参照美国的太阳岛。
     
    后来为什么没有继续做?因为两个痛点没有解决:一是需要有很强的配套,但当时没有那么多资金和资源,投入和回报是不成正比的;二是也没有社会化的服务资源,例如社会上的养老、医疗服务,可以招商进入,当时没有这个资源。
     
    特色小镇最重要的就是这些资源的整合,但是这一点,早几年企业没有动力也没有能力去实现,现在算是一个机会。
     
    见地君:为什么现在到了发展小镇的时机?会不会重蹈早些年众多以产业园名义圈地,但最终没做成的覆辙?

    侯建军:产业园做起来,需要满足资源端和需求端两个条件,但是很多不具备条件的企业,也去做了。
     
    特色小镇现在为什么突然风靡?有几个大原因:第一,大城市核心区没有地了,但城市还要扩张,房企还要做成万亿企业,小镇就是最好的载体;第二,城市级差形成,核心区和外延地区的价格差逐渐建立,并且差异足够大;第三,旅游和度假逐渐被国人接受。
     
    特色小镇现在就是群雄逐鹿,所有人都在做。江苏之前申报了1000个小镇,最后大约会报批200个。
     
    都说在圈地,只是圈的方向不同。有的是圈地,有的是圈项目。不论圈项目还是圈地,最后实际开发操作,还是要开发商参与。其实不要拘泥于是开发商在做就认为是“原罪”,我们只关心未来的特色小镇究竟在用什么做支撑。
     
    比如我们最近在研究的德国小镇沃尔夫堡,作为大众汽车的基地形成的“汽车产业特色小镇”,就不仅仅是老街和产业的拼接,而是真正的大社区,是把和这个产业链上所有相关的人和资源,进行完全成熟化的整合。
     
    见地君:如果房企做小镇是“圈地运动”,那为什么不能由政府作为主体去做?

    侯建军:特色小镇说到底还是要进行运营,这是一个商业逻辑。政府是不是可以来做小镇?可以做,但可能难以产生持续发展的能量,因为关注的点不同,收益会被放在比较后的位置。
     
    特色小镇的的开发建设,必然会涉及到开发商,因为只有开发商才有很强的内在驱动力,从利益、资源、社会贡献三方面去平衡。这三方面不论哪一部分单独去追求,都没有后续发力的可能性的。
     
    其实早年在进行大项目开发时,就对开发提出很多要求,但当时房企的资金就难以支撑,拿着地存了很多年。去年有着城市扩大化的红利,市场起来了,开发商才有资金有能力去做。
     
    不论政府主导,还是企业在做,本质都一样,只要做出有文化、能串连、有特色的项目,最后还是殊途同归,形成一个有数量在10万人左右的、多样化人群居住的大型社区。
     
    “蜂拥而上做小镇,最终可能死一半”
     
    见地君:现在都在争着做特色小镇,您认为最大的难点在哪里?

    侯建军:没有土地是很大的挑战。有了过去的经验教训,现在项目审批和土地的划出都非常谨慎,不是靠忽悠就能拿到地,是要真正做出东西来的。
     
    另外就是地价问题。小镇的产生,就是利用城市级差,吸纳城市外溢人口。但是现在小镇的地价涨价也很快,这样下去,说不定小镇也会出现“面粉贵过面包”的状况。我们不希望这样。
     
    见地君:房企的大量参与,会不会出现推高地价的情况?

    侯建军:房企也要计算成本,承担风险。这两年我们看见一些房企依靠城市扩大化的红利发展起来,但实际上很多地在他们手上囤了数年,早期也要承担很大的风险。我们看到都是熬出头的房企,死掉的很多我们没有看见。
     
    现在蜂拥而上做小镇,肯定会有做失败的,估计能“死”一半,现在比就比谁在做真正的特色小镇。但是从运作规律而言,失败也很正常。都说做配套,但是能做到适宜人居的配套就挺难,而且还要控制好规模,不能做死。
     
    当然小镇做“死”,未必是因为量做的太大,有可能是因为一开始定位发生错位,造成发展空间有限。
     
    见地君:为什么现在做小镇还是以房企为主,其他产业的企业主导参与的,似乎并不多?

    侯建军:小镇的开发建设需要强有力的,对各种资源进行整合的能力,大量企业这方面能力都不如房企。特别是中小型民营企业,做这种多资源整合的困难很大,只有大型企业、央企、国企才有做起来的可能。
     
    所以即便小镇内有产业企业,也通?;嵫≡窈头科蠛献?。因为小镇开发需要大量资金和很强的运作能力,大部分企业不具备这样的条件。
     
    富士康、华为具备这样的产业和人口条件,但他们大部分还是盖宿舍,工人还是想着回家买房。但如果留下变成居民呢?不就形成小镇了吗?但是做社区、建住宅这样的事,他们不会去做也不专业,还是要通过房企去串连资源。 
     
     “留住人,是特色小镇建设的核心”
     
    见地君:您认为小镇的发展思路,和城市发展思路是否有差异?在保留小镇风貌和植入城市功能之间,如何做好平衡?

    侯建军:小镇和城市的差异在于,城市是强竞争的产物,是多种产业的集群,但小镇可能就只有单一产业功能。
     
    特色小镇的特色,可能体现在配套、产业、文化旅游的综合性上,但核心是田园居住理念,是生态小产业集聚区。但同时也要包含城市化的内容,否则很难留住现代人的脚步,城镇化也是特色小镇的必经之路。
     
    见地君:您认为支撑特色小镇建设的核心是什么?

    侯建军:未来小镇能够持续发展,真正核心竞争力是留住人,形成小镇的生态环,服务人、引进人和留住人,实现低中高端人共同居住。
     
    怎样才能留住人?我认为要发展“三条腿”,就是旅游、产业、配套。这些概念以前也提过,但是真正做到的很少,所以现在要有更高要求:大投入,真旅游;有资源,真产业;田园居,真配套。这是我认为做好小镇的“三真论”。
     
    什么是大投入真旅游?通过旅游才能实现外生吸引力。但是现在的旅游不是一条老街,几个景点的做法,是把生活和旅游融合,形成度假的形式。
     
    从旅游到度假,形式的转变,使得单个项目对人的整合能力的不足更加明显。度假需要有能力整合更多的资源,比如把周边适合的景点串联起来,才能不断吸引人来,这就需要全区域的交通投入,这就是大投入。
     
    做产业是最难的。如果当地已有产业,那么进行资源整合就行。如果没有产业,养老、健康产业,可能是比较好的选择。
     
    产业里最重要的,就是产业工人。以上海为例,周边地区产业工人想在上海留下很难,大部分还是选择回乡买房。但如果产业工人外溢,在上海周边城镇留下,成为这个城镇的人口,可能就是形成小镇最重要元素。
     
    如果没有产业,想要把人留住,教育、医疗和商业资源就非常重要。教育产业是能把人留住的最佳方式之一,这一点上海松江就是很好的案例。通过“旅游+产业+生态居住”,实现真配套的田园居生活,建成一个真正的小城镇配套。
     
    见地君:您理想中的特色小镇,是什么样的?

    侯建军:希望能够把做商业地产积累的经验和理解,结合对养老地产的憧憬,落实在一个有产业资源、能留下人居住的地方。这是我理想中的特色小镇。
     
    备注:三益中国部分小镇类项目名录:

    保利·台湾创新小镇/都江堰财神文化旅游商业小镇/浙江平湖?;ㄐ≌颍妆诔枥锶宋男≌颍菽细耷怕糜味燃傩≌颍V莨势倒?br />

     
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